易憲容：房地產調控不能半途而廢

　　當前我國大中城市中住房空置較多，說明投資性需求仍主導我國房地產市場。為促進房地產市場由投資主導向消費主導轉變，我們必須堅持房地產調控不松懈，不要過于擔憂房地產調控可能會對經濟增長放緩有影響。

　　盡管當前房地產調控效果仍有待于觀察，但巨量的住房空置，足以說明投資性需求仍然主導了當前我國的房地產市場。

　　透過這一現象可以看到，我國房地產市場的投資性需求仍然相當旺盛。盡管當前房地產調控的政策效應已經顯現，如住房銷售面積也出現全面下降，但住房價格卻仍居高不下。住房價格之所以沒有下跌，是因為投資或投機者、開發商情愿空置也不愿意降價，目的是為了熬過房地產調控周期，從而可以坐等房價上漲而賺取差價。

　　房價下跌預期加重 低迷樓市如何激活？

　　形成這種預期的根本原因在于，我國房地產市場早已演變成一個投資性需求而非消費性需求主導的市場。在投資性需求主導的房地產市場中，當以投資為目的的買房人不理會房價將下跌的市場預期時，他們就不會降價出售住房，相反還會積極尋求獲利的交易機會，從而導致住房的投資性需求并未減少。這是當前我國大中型城市中住房空置會如此之高的根本原因之一。

　　從這個角度分析，投資性需求旺盛是導致當前我國大中城市中住房空置率高企的最主要因素。反過來講，高懸的空置率又說明，當前我國房地產市場的投資性特征依然相當突出。

　　那么，是什么因素支撐了房地產市場中的投資性需求？筆者一直堅持認為，這主要是近年來高杠桿率的住房信貸優惠政策。例如，2009年個人住房信貸規模約為24600億，是2008年的4倍多；2010年第一季度個人住房信貸規模達到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機者可以低成本進入房地產市場，投資性需求也導致房價的快速飆升。這些住房投資或投機者可以通過“低買高賣”方式賺取差價，結果則導致住房消費者無力購買住房。確實，借助銀行高杠桿率的住房信貸，我國房地產市場也變成了投資或投機者主導的天下。