人口老齡化挑戰(zhàn)下，如何養(yǎng)老成為日益重要的民生問題。

　　理論上，老年人的生活來源包括4個方面：個人勞動收入；公共轉(zhuǎn)移支付，即養(yǎng)老金、社會救助等；家庭轉(zhuǎn)移支付，即子女和親朋好友的贍養(yǎng)支出；資產(chǎn)收入，比如儲蓄、房產(chǎn)等帶來的收入。當(dāng)前，我國老年人的生活來源主要是家庭轉(zhuǎn)移支付和勞動收入，同時，公共轉(zhuǎn)移支付和資產(chǎn)收入近些年也在逐步增加。多項入戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國家庭資產(chǎn)在逐漸增加，增加的資產(chǎn)主要就是房產(chǎn)。所以，以房養(yǎng)老，將成為越來越重要的一種養(yǎng)老形式。

　　以房養(yǎng)老，可以是個人自助行為，比如出租房屋，賣大房子買小房子，或賣大城市房子買小城市房子，以價差生活；也可以是機(jī)構(gòu)行為，比如老年人將房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機(jī)構(gòu)，定期領(lǐng)取養(yǎng)老金，也就是所謂的倒按揭。簡而言之，就是將死的房產(chǎn)資產(chǎn)，變成活的生活保障。在國外，前者比較普遍，甚至有歐美老人賣房去東南亞、非洲養(yǎng)老；后者在美國、加拿大、日本、新加坡等都有開展。在我國，這兩種行為都正在起步階段。

　　近期，保監(jiān)會出臺《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，是落實2013年國發(fā)35號文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》和十八屆三中全會決定的重要舉措，但預(yù)期在一段時期內(nèi)不會有突破性發(fā)展。其主要原因，一是當(dāng)前的市場供求不大。從需求講，60歲以上擁有獨(dú)立房產(chǎn)的，主要是1950年代生人，他們不是最需要以房養(yǎng)老的人群，而且在現(xiàn)有住房壓力下，他們更愿意把房子留給后代。從供給講，提供反向按揭的機(jī)構(gòu)需要具備很強(qiáng)的風(fēng)險控制能力和足以讓人放心的信用，這也是征求意見稿對試點機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求很高的原因，這將大大降低供給。二是觀念沒有轉(zhuǎn)變過來，父母對子女是永續(xù)無私貢獻(xiàn)，子女也更愿意保留房子，供養(yǎng)父母。

　　但是，養(yǎng)老市場和社會觀念的變化可能比我們預(yù)期得更快。日本的經(jīng)歷可以提供一些參考，日本跟蹤調(diào)查年輕人對贍養(yǎng)父母的態(tài)度，發(fā)現(xiàn)上世紀(jì)八十年代，80%的年輕人認(rèn)為應(yīng)該也愿意贍養(yǎng)父母，十幾年后，這一比例降至不足30%，以房養(yǎng)老的市場需求將明顯提高。

　　當(dāng)然，以房養(yǎng)老的發(fā)展有賴于一些保障。首先，要有穩(wěn)定的房產(chǎn)市場，房價波動不能太大，降價空間太大，機(jī)構(gòu)不愿意做，增值空間太大，老年人不愿意做。其次，要明確產(chǎn)權(quán)期限，比如70年后房屋產(chǎn)權(quán)如何安排？再次，要提高機(jī)構(gòu)的信用建設(shè)。此外，還要做好觀念引導(dǎo)，以房養(yǎng)老不是不贍養(yǎng)老人，只是財力上的贍養(yǎng)減少，更多的化為精神層面的贍養(yǎng)。（陳秋霖）