公積金抬高“門檻”不如給力“剛需”

與其限制公積金貸款范圍，不如讓公積金使用到刀刃上。住房公積金體制改革才是根本問題，這一點遠比限制公積金使用途徑更為重要。

11月29日，北京市公布住房公積金貸款細則，第一套購房家庭人均面積大于北京平均居住面積28.81平方米的，將不能辦理公積金第二套貸款。這一政策是繼公積金存貸款利率上調(diào)、最低首付比例提高至三成、差別化利率后，出臺的另一個針對公積金貸款的調(diào)控細則。

這次住房公積金調(diào)整的政策指向非常明顯，就是要通過嚴格控制保障性貸款資金流向，來達到打擊投機性和奢侈型購房需求的目的。

盡管公積金貸款調(diào)整政策指向并無疑義，但政策最終的落實效果卻不宜被高估。由于公積金貸款本身在整個住房貸款市場所占比重不大，加之公積金貸款本來就大多用于自住型需求，所以很難期望這一政策能夠從根本上改變市場僵持局面。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市公積金貸款所涉及的第二套房貸比例較少，來自房產(chǎn)中介的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京80%的公積金貸款使用者屬于首次置業(yè)者，這部分群體不會受到政策調(diào)整的影響。此外，購房者尤其是第二套房購房者對商業(yè)貸款的依賴更大，而目前北京的商業(yè)貸款尚未實施類似禁止貸款政策。

在筆者看來，以住房公積金政策調(diào)整來打擊房產(chǎn)投機行為存在錯位現(xiàn)象，因為住房公積金體制應該定位于福利性住房保障，投機需求本來就應該屬于資金使用范圍之外。而與公積金政策限制投機相對應的是，全國住房公積金卻并未被高效率地使用，資金閑置的問題非常嚴重。讓人擔憂的是，類似新政會不會讓公積金閑置的問題變得更加嚴重。

與其限制公積金貸款范圍，不如讓公積金使用到刀刃上。房地產(chǎn)市場價格變化歷來都是以剛性需求為主導，如果住房公積金能夠充分用于滿足剛性需求，那么房地產(chǎn)市場波動就能夠被有效控制，是為住房公積金穩(wěn)定市場職能的關(guān)鍵所在。經(jīng)驗表明，每次房地產(chǎn)市場從低迷走向亢奮，都是以剛性需求集中入市所引發(fā)，而投機資金則是要等到漲價趨勢確定之后才會跟進，并最終推高房價直至瘋狂。剛性需求住房保障正是住房公積金體制的基本職能，需要思考的是，為何閑置的住房公積金卻無法被自住型需求穩(wěn)定有序地使用，以至于資金閑置與投機濫用問題并存？

就此而言，住房公積金體制改革才是根本問題，這一點遠比限制公積金使用途徑更為重要。既有公積金管理體制處于半官方、半民間的狀態(tài)，因此在資金使用效率提升上處于兩難境地，過于激進則容易導致資金被挪用，過于保守則會導致資金閑置。不妨建議，以住房公積金貸款政策調(diào)整為契機，引導整個管理體制的改革，最終讓住房公積金制度發(fā)揮出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運行的作用。（馬紅漫）