先收費還是先服務(wù)？小區(qū)物業(yè)費到底該咋收

　　近幾天來，大興興豐家園的業(yè)主陸續(xù)被告知，由于人力成本上漲，今年的物業(yè)費每平方米每月要漲0.1元，從3月21日往后數(shù)的3個月內(nèi)，必須交清今年的物業(yè)費。物業(yè)公司是應(yīng)該先收費、再服務(wù)，還是先服務(wù)、再收費，引發(fā)了市民和物業(yè)公司的爭論。

　　業(yè)主：服務(wù)不到位憑啥先收錢

　　“電梯間老有異味沒人管，去年的收支還沒公布，怎么今年就說要漲價了？”一名住在6號樓的業(yè)主王先生昨日憤憤不平地對記者說，“我覺得物業(yè)公司就應(yīng)該先服務(wù)，再收錢；這樣能制約他們保持服務(wù)水平。”

　　王先生所住的樓是小高層，每天總有住在樓上的人帶著寵物坐電梯，寵物在電梯間中便溺了業(yè)主不收拾，清潔工也不收拾。光為了這個，王先生和鄰居找了好幾次物業(yè)公司，但就算這樣，每天電梯照樣臭著，業(yè)主也基本看不到清潔工的身影。

　　“如果真能提高服務(wù)，物業(yè)費要漲價我沒意見，但現(xiàn)在光說成本漲了就要漲價，還要先收錢，這事兒我不能理解。”王先生說。

　　記者昨日撥通了該小區(qū)物業(yè)公司的電話。接電話工作人員說：“漲價原因和收支成本已經(jīng)公示了，具體的您得問業(yè)委會主任。”

　　記者又打通了業(yè)委會主任杜先生的電話。杜先生說，小區(qū)中公布的“成本”，只是最近一些人員工資等費用上漲的情況，而非相關(guān)部門要求的、應(yīng)于本月底前公示的去年收支成本。

　　“我們小區(qū)采取的是包干制，不用公布去年的成本。”杜先生說，物業(yè)費漲價已經(jīng)公示了20多天，盡管經(jīng)常被人撕掉，但小區(qū)內(nèi)已經(jīng)傳開了。業(yè)主要在3月21日開始往后的3個月中交納全年的物業(yè)費。

　　對于興豐家園業(yè)委會主任所說的“包干制不用公示”的說法，被市住建委物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人否定，“無論是哪種制度，物業(yè)公司都應(yīng)當(dāng)對前一年的收支成本進(jìn)行公示。各區(qū)縣建委、房管局會加強對物業(yè)服務(wù)項目公示情況的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)未履行公示義務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要責(zé)令改正并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)”。

　　物業(yè)：先服務(wù)了收不到錢咋辦

　　“要是業(yè)主都能交物業(yè)費，就算是到了年底再收本來也沒什么。但現(xiàn)在很多業(yè)主拖欠物業(yè)費狀況嚴(yán)重，要是先服務(wù)了，成本花出去了，收不回錢該咋辦？”在一個物業(yè)糾紛已經(jīng)長達(dá)兩年的小區(qū)里，物業(yè)公司的項目經(jīng)理從辦公桌上拿起一摞沒交物業(yè)費的業(yè)主名單，嘆了口氣。

　　“入住這么長時間了，保安沒配，門禁失靈，樓道中的燈泡壞了沒人換，讓我們交物業(yè)費，物業(yè)得先說說憑什么定這么高的物業(yè)費，這物業(yè)費讓他們干嗎了？現(xiàn)在拿不出讓我們滿意的服務(wù)，我們憑什么要交讓他們滿意的物業(yè)費？”由于對物業(yè)公司不滿，一直沒交過物業(yè)費的老趙抱著膀子說。但他也向記者表示，如果物業(yè)公司服務(wù)到位，他并不是不交物業(yè)費的人，“只要他們服務(wù)到位了，我該給錢，那沒的說！”

　　對于這種說法，物業(yè)公司項目經(jīng)理稱，公司在進(jìn)駐這個小區(qū)后，就有很多業(yè)主反映墻皮脫落等問題，但由于還處在開發(fā)商保修階段，因此已經(jīng)將問題全都轉(zhuǎn)給了開發(fā)商。但小區(qū)業(yè)主對此并不表示理解，反而說物業(yè)推脫，不給業(yè)主提供服務(wù)，因此也不交物業(yè)費。

　　“從去年下半年開始，我們已經(jīng)主動承擔(dān)了一些不屬于我們的工作，但實際上還是有很多業(yè)主不交物業(yè)費，理由就是我們之前的服務(wù)不好。”她說。

　　物業(yè)協(xié)會：交費方式可以協(xié)商

　　“每年向我們投訴物業(yè)公司質(zhì)價不符的有很多，目前是先交費的多，市民如果要求后交費，還是得雙方協(xié)商決定。”北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　記者昨日查詢了諸多文件，并沒有找到關(guān)于物業(yè)費是否應(yīng)該先交納的明確條款，只有一些條款規(guī)定了若是市民交納物業(yè)費后物業(yè)公司服務(wù)不到位可以申請退款。例如自2009年10月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持……業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

　　專家支招：

　　交錢順序可簽合同約定

　　“該交多少錢，怎么交錢，其實都可以由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商的，前提是要成立業(yè)主大會，業(yè)主才有話語權(quán)。”北京新天第家園業(yè)委會主任張大憲說。

　　據(jù)本市物業(yè)專家組成員統(tǒng)計，雖然歷年來很多物業(yè)公司都要求先交費、再服務(wù)，但實際上每年物業(yè)公司在上半年的物業(yè)費收繳率非常低，很多市民都會在下半年甚至當(dāng)年年底時繳納物業(yè)費，已經(jīng)造成了物業(yè)公司先服務(wù)、再繳費的事實。

　　“是業(yè)主請物業(yè)公司來社區(qū)進(jìn)行管理的，先繳費或者后繳費只是模式，而這種模式應(yīng)該取決于合同。”有物業(yè)專家說，物業(yè)公司和餐飲企業(yè)很類似，是先交錢再吃飯，還是先吃飯再交錢并沒有具體規(guī)定，只能取決于有效的合同條款。

　　“但話說回來，如果業(yè)主對現(xiàn)行合同不滿，想要重簽合同，那就得召開業(yè)主大會，與物業(yè)公司重新訂立條款。說到底還是要先成立業(yè)委會，才能保證業(yè)主的合法權(quán)利。”該位專家表示。(記者 耿諾)　　

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