北京樓市可能將進高端時代 超高成本成價格推手

　　隨著房價不斷走高，政府系列調控政策再次密集出臺，樓市懸念迭起。新年伊始，宏觀調控大背景下的樓市價格會繼續(xù)走高還是掉頭向下？是轉折還是輪回成為萬眾矚目的話題。專業(yè)人士認為，2010年高成本將成價格推手，諸多因素支撐北京樓市走進高端時代。

　　超高成本將成價格推手

　　2009年北京地王頻現，自5月開始，便以超高速度不斷刷新紀錄，廣渠門10號地成交價10.22億元，樓面價達1.51萬元／平方米；廣渠門15號地成交價40.6億元刷新前者；12月成交的北京奧園南三區(qū)地塊和位于五環(huán)沿線的朝陽東風鄉(xiāng)地塊折合樓面價分別達18022元／平方米和23506元／平方米。與此同時，“地王”開始從五環(huán)內主城區(qū)延展至通州、順義等新城區(qū)，如順義后沙峪22號地塊樓面價達3萬元／平方米，而亦莊新城三羊居住地塊樓面價達18000元／平方米……

　　“顯然，面粉已經超過面包的價格”，業(yè)內人士認為，從開發(fā)周期看，去年的地王將在未來1-3年內入市，高額的拿地成本決定其價格必然居高不下。專家斷言，北京樓市高成本時代已經來臨。

　　“而高成本將成為價格進一步上漲的推手。”業(yè)內專家計算，以東風鄉(xiāng)地塊為例，考慮建安和運營成本等，未來上市價格將在4萬元／平米以上才能實現盈利。而坐擁三環(huán)沿線燕莎商圈核心地段、比鄰第三使館區(qū)和70多家使館，包括世界500強在內的跨國和國內知名企業(yè)云集，還規(guī)劃了北京四環(huán)內少見的疊拼產品等諸多利好集于一身的華遠·九都匯，目前售價也只是在38000元／平方米左右。

　　業(yè)內專家表示，高價“地王”地塊的開發(fā)要追逐更高利潤，開發(fā)高端產品是開發(fā)商的不二選擇，樓市商品房供給將出現泛豪宅化傾向，一部分遠郊新城的高端產品也會陸續(xù)出現，北京樓市將進一步向高端化邁進。

　　新盤銳減高端房源短缺

　　受系列調控政策影響，樓市成交量明顯下滑。開發(fā)商進入觀望狀態(tài)。公開數據顯示，由于開發(fā)商將開盤計劃一拖再拖，導致本月以來新盤供應量環(huán)比銳減了六成。均價達每平方米21920元，比上月高出1352元，環(huán)比上漲6.58%，業(yè)內專家表示，樓市現正處于對政策調控的博弈觀望階段，短期內房價回調的可能性較小。

　　從目前市場供應來看，高端房源確顯短缺。搜房網新盤數據監(jiān)控中心統計，截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6萬套，達到近3年來歷史低點。而另一組數字則顯示，目前北京五環(huán)內新開樓盤與排隊客戶比例為1：8至1：10。華遠-九都匯開盤入市僅92套房源卻吸引了近千購房人排隊，一房難求態(tài)勢凸現。

　　權威數據顯示，2009年北京商品房均價全年漲幅達73.5%，期房成交量漲幅為112.4%，目前五環(huán)沿線新盤已開始突破2萬元／平方米，四環(huán)內新盤價格大都在35000元／平方米以上，樓市高端住宅成交比重大幅上升，20000元／平方米以上住宅成交比重從1月的5.6%上升至11月的25.9%。

　　中經聯盟秘書長陳云峰表示，倘若旺盛的自住及投資需求不減，便仍將是北京房價上行的主要推動力，加上地王成本效應逐漸顯現，可以預見，2010年高端住宅的市場成交比例將繼續(xù)上升，高端樓盤將成為樓市成交的重要力量。

　　業(yè)內人士認為，通脹預期加劇是支撐2010年樓市高端時代來臨的另一重要因素。通脹預期下，高端物業(yè)投資會再次涌動。經歷了2009年樓市的瘋狂普漲之后，購房人將更趨理性，投資者出手也偏向謹慎，像華遠·九都匯、凱德錦繡、萬科藍山等地段優(yōu)勢突出、產品品質優(yōu)良、具有保值增值可能的核心商圈高端物業(yè)能否迎來新一輪行情值得期待。

　　短評

　　受國家系列宏觀調控政策影響，樓市成交量明顯下滑，開發(fā)商進入觀望狀態(tài)。銀監(jiān)會強調將在今年加強對房地產的貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導。關鍵是購房者如何使用自己的錢袋子，倘若旺盛的自住及投資需求不減便仍將成為樓市價格上行的主要推動力，基于“地王”成本效應的逐漸顯現，房價下行空間應比較有限。諸多因素支撐北京樓市將走進高端時代。

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